Economía
Las dos caras de los créditos UVA
Por Marcia Dell'Oca
Verdades y mentiras entre los que señalan que los hipotecados lograron una ostensible mejora patrimonial y las quejas de los deudores. El drama de las ejecuciones por goteo.

Esta semana una protesta de deudores hipotecarios frente al Banco Central hizo notorio el descontento de las personas atrapadas con créditos UVA con la "solución" propuesta por Miguel Pese y María Eugenia Bielsa. Un avance gradual hacia la convergencia con los montos contractuales no los conforma. Pero tampoco conforma a los bancos, que tienen que poner $1.400 millones este año en favor de los deudores y, además, tienen que elaborar planes de pago ad hoc para todos los que tengan cuotas mayores al 35% de sus ingresos.

En el macrismo tampoco están satisfechos: señalan que los que tomaron una hipoteca que ajusta por inflación tuvieron una variación patrimonial considerable gracias a la virtual dolarización de sus activos frente a pasivos depreciados incluso si están indexados. Y buena parte del kirchnerismo tampoco está de acuerdo con que no se subsidien a estos créditos con un congelamiento de las cuotas porque consideran que los deudores fueron estafados por el Estado.

La ideología y la negativa a mirar el mismo problema desde distintas perspectivas empañan el tema. Por eso tomemos un caso de la realidad.

Tomemos el caso de uno de los manifestantes que señalaba que en enero de 2018 había recibido una hipoteca por $1.800.000 y que hoy, pagando rigurosamente todas las cuotas, debe más del doble: $4.000.000. Este señor se compró 3 ambientes de 135 mil dólares, de los cuales él puso un 30% y el banco el 70% restante, unos 94.000 dólares (o 84.550 UVAs). Hoy sigue teniendo la propiedad, y debe menos de 63.500 dólares. Es 30.500 dólares más rico y, si la propiedad se revaluó, incluso más.  Punto para el macrismo.

Además, por haber tomado un crédito menor a las 140.000 UVAs para primera vivienda, se vio beneficiado por el congelamiento de cuota que rigió entre agosto y enero. El Estado gastó $690 millones en subsidiar a 23 mil deudores en su situación, que originariamente estaban destinados a darles viviendas, mediante el Procrear, a otras familias.  Al parecer no debería quejarse.

Pero cerrar el análisis acá es, cuanto menos, miope.

Este hombre -con su grupo familiar- ganaba $50.000 en enero de 2018 y pagaba $15.000 de cuota por mes, un 30% de su ingreso. Hoy la familia gana unos $85.000 y de cuota, por contrato debería pagar $33.730, es decir casi un 40% de su ingreso, sin embargo, con el congelamiento por los últimos cinco meses vino pagando solo $27.630, 32,5% de su ingreso. Todos los demás gastos de su economía se dispararon por encima de su sueldo. Para no sacar a los chicos del colegio, vendió el auto y dejó de pagar la prepaga. Para pagar la hipoteca y no perder su casa, su calidad de vida y parte de su patrimonio se deterioró.

Y si la cuota sigue subiendo por encima de su ingreso hasta converger gradualmente al valor contractual -de acuerdo a la resolución de Pesce y Bielsa- va a tener que seguir ajustándose. De lo contrario, podría perder la casa.

Para evitarlo, el gobierno puso el límite del 35% del ingreso del grupo familiar, a partir del cual los bancos deberán revisar las condiciones del crédito. Seguramente estirando la deuda varios años más. Cada vez que la inflación supere el ingreso familiar, el banco debería estirar el plazo. En 15 años este hombre debería jubilarse y consiguientemente perder ingresos, lo que haría que de nuevo tenga que estirar el plazo de pago... como en el "Cuento de la Buena Pipa".

Pero no. La regulación bancaria no permite seguir renovando préstamos para siempre, por eso para las hipotecas el plazo de pago original a personas mayores de cincuenta años de edad, fue de diez años.

Es decir, esta familia no sabe si alguna vez va a poder terminar de pagar ese crédito, ni tiene garantías de que mañana no se quite el tope del 35% y deba decidir entre un ajuste violento o ir a ejecución... o ambas. Por eso, ese señor fue a protestar frente al Banco Central. Que el aumento del 26% de febrero se lo hayan escalonado a lo largo de 12 meses, no le soluciona el problema de fondo.

Parte del kirchnerismo acompaña -incluso en el Congreso- esta lectura y apoya el reclamo de los deudores de que los saquen de los contratos indexados por inflación y pasen a un sistema acorde a la evolución de los ingresos. Pero alguien tiene que poner la diferencia en modo de subsidios. Hasta ahora los bancos accedieron a poner $1.4000 millones.

Tres digresiones tres

Una primera digresión: los bancos ya advirtieron que este tope del 35% es un arma de doble filo. En efecto, para aquellos que están en peor situación que esta familia (ya sea porque en lugar de vender un auto se endeudaron a tasas récord para poder seguir pagando, o porque sus ingresos evolucionaron por debajo de los de la media, o porque tomaron más deuda), hay un fuerte incentivo a subdeclarar ingresos para que los bancos reduzcan la cuota. Con la fuerte destrucción del empleo asalariado de los últimos dos años, este es un riesgo ostensible para los bancos.

Directamente aquellos que perdieron la fuente de ingresos y no pudieron pagar las cuotas forman parte del 0,6% de morosidad (según datos del Banco Central a noviembre), poco más de una familia cada 200. Según el relevamiento realizado por el Central, "existen en la actualidad un total de 105 mil deudores hipotecarios UVA, de los cuales 95 mil corresponden a préstamos de hasta 120 mil UVAS y para vivienda única". Es decir que hay unas 630 familias que incluso antes de fin de año no estaban pudiendo pagar los créditos.

Una segunda digresión: Cuando cae un avión y mueren 260 personas, la noticia recorre el mundo. Los noticieros hablan una semana del tema. Pero mueren 7300 personas en accidentes de tránsito en Argentina cada año y no es noticia, no se les dedica ni la mitad del tiempo. Y con las ejecuciones hipotecarias pasa lo mismo.

Si las cuotas se disparaban un 26% como estaba previsto en el mes de febrero, iba a ser como el avión que se estrella. Las personas imposibilitadas de pagar se iban a manifestar de forma masiva y el impacto sobre el sector inmobiliario de las viviendas a rematar iba a ser visible. Incluso podría derrumbar el precio de los inmuebles entre un 10% y un 20%, estiman en el sector. Si un cuarto de las familias no pudieran pagar, saldrían a remate unas 20 mil propiedades de un mes al otro en un mercado prácticamente paralizado. Con los costos de transacción y la pérdida de valor, esta familia terminaría perdiendo unos 32.500 dólares de aquella supuesta ganancia patrimonial.

Con el 5% de aumento en febrero y la suba escalonada, la morosidad no se dispara de un día para el otro y las ejecuciones dejan de percibirse como una fenómeno conjunto y pasan a diluirse en casos puntuales. Muchos, pero puntuales al fin y al cabo.

Ese es el peligro al que se enfrentan los deudores: que una seguidilla de ejecuciones conviertan a las UVAs en la nueva Resolución 1050, sin una solución política conjunta como lo fue el congelamiento de los remates en 2002 y la pesificación asimétrica.

Y también hay que decir, que este peligro es parte de la apuesta de los deudores que firmaron un contrato sabiendo que la inflación era elevada, que las promesas de Sturzenegger eran rimbombantes y que, en buena medida, supusieron que, si la política pública de las UVAS resultaba ser una estafa masiva, tarde o temprano obtendrían alguna política pública que licuara en la banca o en el erario público los riesgos del contrato que ellos asumieron voluntariamente. Un problema de "riesgo moral", dirían los economistas, vinculado a la historia reciente en el inconsciente colectivo.

Una tercera digresión: el problema de las hipotecas UVA no es la indexación per se, sino que los salarios se quedaron muy por detrás. Solo en 2018, perdieron más de 12% frente a la inflación -lo que hizo saltar en los primeros años de vida de los créditos UVA la cláusula extrema de salvataje ideada por Sturzenegger-. Pero eso no les ocurrió solamente a los 105 mil deudores UVA, sino a todas las familias que pagan alquiler y que, a diferencia de los autoconvocados a la marcha frente al Banco Central, no tienen ninguna garantía de poder conservar sus viviendas con un costo tope del 35% de sus ingresos declarados y posiblemente tampoco tengan el patrimonio residual de haberse dolarizado con una vivienda antes de las oleadas devaluatorias de 2018 y 2019.

Por lo que, si bien es evidente que su situación dista mucho de ser deseable, persiste la pregunta acerca de si deberían ser los primeros en recibir un subsidio habitacional, o si los recursos deberían priorizarse en otro segmento de la población incluso más vulnerable. La ministra de Desarrollo Territorial y Hábitat se inclina por la segunda opción.

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Excelente nota. Todo el mundo sabía que la inflación no tenía control y que la econpmía venia en picada desde el dia cero de macri saliendo a tontas y locas del cepo y mirando el rumbo de globo que tomaban las Lebacs con ganacias siderales puramente de la especulación. Pero hay una parte de la gente que no piensa y otra parte de la gente que piensa y mucho y dice "paga Dios". Estamos en la Argentina, el país que dice muy suelto de cuerpo que los pibes vienen con el pan debajo del brazo.
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Había que ser nabo para sacar un UVA... Mirá que se lo advertimos 100000 veces....
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De lo más completo que leí... soy deudor UVA y me sentí identificado con gran parte de lo escrito. Lo que agregaría es que el aumento patrimonial mencionado es complicado de medir de forma simple. Primero porque en su gran mayoría los que tomaron crédito no lo hicieron para disponer de un aumento de capital sino para obtener su vivienda. Segundo porque los precios de las propiedades tendieron a bajar y entonces no es tan cierto que haya tal aumento mencionado. Tercero porque en la hipótesis de vender la vivienda y quedarse con el capital hay gastos importante tales como escritura de venta, escritura de hipoteca, tal vez comisión inmobiliaria. Son gastos no considerados al mencionar el aumento patrimonial.
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Y qué pasa con los que pedimos créditos hipotecarios UVA para ampliar? No se nos tiene en cuenta. Como si a nosotros no nos hubiera alcanzado el aumento desproporcionado de la cuota!